央行史上最強打房，房價真的就不會上漲了嗎？
本文重點
- 央行信用管制目的是降低房地產佔銀行總放款的比例，而不是打壓房價
- 用威嚇的政策抑制交易量並無法避免房價的增長
- 2009年刺激經濟的贈予稅調降並沒有隨著經濟的好轉而調升，造成資金停留，進而推升房價
2024年09月19日中央銀行理監事會決議，宣布第7波房市管制措施，被視為史上最重管制政策，因8月底銀行不動產集中度達到37.5%，接近2009年的歷史高點37.9%，故祭出第7波選擇性信用管制。
首先，我們可以先觀察到的事實：
- 房價從2009年開始到現在也漲了不少
- 2009年為了刺激2008年金融所帶來的衝擊，修法公布新的遺產及贈與稅稅率
遺產及贈與稅減免金額(台灣)
- | 修改前 | 修改後 |
| 遺產稅免稅額(萬元) | 779 | 1,200 |
| 贈與稅稅率(%) | 4%~50% | 10% |
當調整遺產及贈與稅稅率後，等於在於資金的繼承上就有了絕佳的優勢，以前可能會被課到50%的稅率現在只會被課到10%，此外，當有錢人選擇全球資產配置時，也會優先考慮把資金放在台灣，然而，為了抑制房價上漲，政府又於2016年推出房地合一稅，抑制房地產的短期交易。
在查詢到財政部【房地合一課徵所得稅制之施行】所描述的目標「參考各國不動產交易稅制及衡酌我國經濟財政狀況…用於提供住宅政策及社會福利支出等配套措施，以改善貧富差距，落實居住正義」。
我們可以簡單比較一下美國的房地產稅制，在美國賣房的所得也是會依據持有時間去給付資本利得稅，詳情如下表，我們發現持有時間的區別只有一年內以及一年以上，適用稅率除在1年內課稅較高外，持有超過1年以上最高才20%的稅，反觀台灣，在房地合一2.0的政策於2021年(110年)07月01日實施後，並沒有有效抑制房價的增長，反而價格不斷創新高。
如果，高房屋交易稅率可以抑制房價成長的話，那在美國相對較低的資本利得稅，房價不是飛到天上去了？
台灣 | 房地合一稅 | 美國 | 資本利得稅 | ||||||||||||||||
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同樣的，我們可以從央行的網站(認識央行)上查詢到，其經營目標為「促進金融穩定、健全銀行業務、維護對內及對外幣值的穩定」，所以從每次信用管制的措施上看得出來，其目的就是不斷減少房地產在銀行總放貸資金上的占比。
第7波選擇性信用管制
自然人 | 修正前 | 修正後 |
名下有房屋者 第1戶購屋貸款 | 無 | 無寬限期 |
| 第2戶購屋貸款 | 特定地區，6成，無寬限期 | 全國一體適用，5成，無寬限期 |
| 第3戶以上購屋貸款 | 4成，無寬限期 | 3成，無寬限期 |
影響房價的因素有很多，但是就政府推出的房地合一稅、選擇性信用管制的政策後續結果來看，都是希望藉由威嚇的方式來減少交易量，但是減少交易跟屋主要不要賣高的價格沒關係啊，會買第2戶、第3戶的人通常是在房地產有一定的經驗，勢必會有些議價的經驗跟能力，然而首購族群是完全沒有房地產交易經驗，在人生某個特定階段需要買房時，在被迫時間壓力下，只能被迫接受那個價格、完成交易，所以房價並不會因為交易量減少而下跌。
另外，觀察到美國與台灣的贈與稅稅率，台灣遠小於美國最低的18%，藉由下表我們也可以觀察到，台灣的贈與稅率極低，且在參考其房地產交易的相關稅法制定房地合一稅後，並沒有同時參考調整贈與稅的稅率。
贈與稅(台灣 vs. 美國)
- | 台灣 | 美國 |
| 贈與稅稅率(%) | 10% | 18%-40% |
我們再重新回顧一下制度上的調整，2009年為了刺激金融海嘯的衝擊，調降遺產及贈與稅稅，後續開始制定房地合一稅、信用管制等希望抑制房價，但並沒有達到預期效果，近幾年半導體產業陸續帶來榮景，當初為刺激經濟的超低贈與稅還是停留在當時的超低稅率，並沒有因為時代改變而調整，進而促使資金大量停留在台灣，而在高通膨的時代下，房地產正是資金最好的港灣。
所以，我們可以知道央行的信用管制是希望減少房地產在銀行總放貸資金的占比，並不是要打壓房價，然而，當初因為刺激經濟而降低的贈與稅，並沒有因為經濟好轉而調升，進而引發過多的資金停留，進而推升房價。